2021年苏州刚需上车指南


2019年曾经写过一个2019年上车指南,2年过去了,我发现当时的所谓刚需上车这个概念不准确。均价20000以上的房子,很难说是刚需。所以在2021年我重新梳理一个苏州的上车指南,希望能给刚毕业的小朋友们一些帮助。想要查看2019年刚需上车指南的,可以点击右侧链接。2019苏州刚需上车指南 – Zeke (iamzeke.com)

2021年,苏州的房价相比2019年是有略微下调的意思的。除了园区湖西湖东永远坚挺外,其他区域均有所下跌。其中最明显的是尹山湖地区,2019年曾经冲上3万多,现在二手房实际成交价在2万5-2万8左右。但是整体来看,苏州的几个新城已经逐渐从刚需变成改善地区了。户型也是越做越大,已经不适合刚需人群上车了。

刚需还有一个要注意的点就是,千万别碰公寓。不管是40年产权还是70年产权的,都不要碰。销售吹出花来都不要碰。有一些鸡贼的小区,住宅和公寓混着卖的,要擦亮眼睛,不要上当。

一、二手房还是新房

新房的优点:

1)房子全新未住过人,心理上觉得是新的

2)相比未满二的二手房没有个税

3)可获得更长的贷款分期年限

4)限售时间相比二手房少2年

新房的缺点:

1)所见非所得,交付时一地鸡毛

2)使用公积金贷款麻烦,开发商抵触

3)热门新房还需要茶水费、装修包等附加选项

4)期房需要等待,并且有烂尾风险。(参考尹山湖泰禾金尊府)

5)产证办理一般需要交房后1年内才会下来,并且有延期的风险。

二手房优点:

1、所见即所得,无后顾之忧

2、使用公积金贷款方便

3、交易完成就能拿产证

4、无需再交公共维修基金

5、周围配套相对新房成熟

6、入住后周围装修噪音相对新房较小

二手房缺点:

1、未满二增值税较高

2、房龄相比新房较旧

综合来看,我个人更倾向于刚需上车二手房。

二、区域

1、太湖度假区(15000-21000)

太湖度假区已经发展了多年,周围基础配套已经相对成熟。大型商业也在规划落地中,随着地铁5号线的开通,区域价值凸现。并且太湖度假区交通方便,目前的走绕城高速、走苏福快速路都可以通达任意地区。

总价最低145万,均价15000可在苏州买一个96平距离地铁站1.7公里的房子。小区还是带电梯的准新小区,不是老破小拆迁安置房。这种配置和这种价格,苏州没有其他地区可以做到了。

可能有人要问了,这么好的地区为啥房价这么便宜。下面我来分析一下优缺点:

太湖度假区优点:

1、城市界面较为清新,周围无城中村、工厂,太湖风景很美,背山靠水。

2、周围有地铁5号线,已通车。

3、基础配套在同价格区间的地区,应该是最好的。

4、距离科技城17公里左右,房价只有科技城的一半,如果有车的话会很划算。

5、商场医院规划正在落地中,兑现大概还需要2-3年。

太湖度假区缺点:

1、离苏州实际意义上的市区(工业园区)较远,通勤距离达到了40公里。没车的话,如果要在园区上班几乎很难。

2、周围学区一般,都是乡镇学校配套。软实力不行。

3、当前周围没有大型商业,距离最近的电影院在6.5公里开外的胥口。距离最近的大型商业在12公里开外的木渎。

总结:

如果没车,在此区域生活工作地点选择就比较受限。这里以IT、金融等行业为例。当然在区域内就能找到工作是最佳选择。

通勤时间一小时左右我认为是极限时间,一小时能到的地区(包含从小区骑车到地铁站的时间)有:

1)园区国际科技园 (地铁5号线直达) 大约1小时

2)高新区狮山片区(地铁5号线转1号线)大约50分钟

3)吴中区木渎地区(地铁5号线直达)大约45分钟

4)高新区科技城(公交车) 大约 1小时20分钟

如果有车,则比较方便,去苏州任意的产业聚集区都能在1小时以内。去新区、园区、姑苏区、吴中木渎越溪一片都能在半小时以内。

2、高新区浒关(18000-25000)

高新区浒关经济开发区,是高新区的经济重镇。区域内配套比较齐全,商业、学校、医院、地铁一应俱全。并且浒关属于高新区,中考的选择更多。由于区域比较成熟,也有不少拆迁安置房。区域内总价最低的拆迁安置房(带电梯)和商品房分别如下:

拆迁安置房(带电梯):

拆迁安置房(带电梯、距离地铁口步行870米):

商品房:

浒关地区优点:

1、房型众多,小区众多,总价区间和面积区间众多,总有一款适合你。

2、地区配套成熟,大型商业永旺、宜家、开市客、大润发等等。

3、高新区学区加成。高新区可考姑苏区、园区高中。

4、交通方便,地铁3号线已通车。目前还有在建线路。

浒关地区缺点:

1、城市界面比较混乱,由于是开发区,周围工厂众多。

2、学区虽然是高新区学区,但是在高新区算较为弱势的学区。

总结:浒关自住而言要优于太湖度假区,但是均价比度假区高一些。整体来看,如果不是极限预算,浒关是一个非常不错的选择。

3、其他地区

苏州市区,均价低于2万的地区,并且配套还能说得过去的就这两个地区。肯定有同学会提到吴江运东,运东地区我十分不推荐。虽然在空间距离上距离园区湖西较近,但是因为没有地铁以及直达园区的公交,甚至通勤还要更麻烦点。

并且运东地区的城市界面比较破旧,周围都是工厂,人员构成复杂。并且没有大型商业,学区也一般般。再结合着18000-22000的均价,就不值得考虑了。

如果预算到22000,几乎苏州每个区都可以看看了。没必要只看运东。

4、关于一核四城的补充

从十四五开始,一核四城的格局已经悄悄发生变化了。随着园区湖西湖东全面建设完毕,城市配套全面完善。园区已经不再算成是“新城”了,而是和姑苏区连成一片,算作新核心。虽然官方没有把狮山地区认为是新的核,但是我觉得园区(中心合作区)、狮山、姑苏区目前这三块区域就是苏州的市中心(正好是地铁1号线的经过范围)。其他的新城都是区域中心。

按照这个角度来看的话,科技城属于高新区区域中心,高铁新城属于相城区区域中心,吴中太湖新城属于吴中区区域中心,吴江太湖新城属于吴江区区域中心。

先抛观点,目前做到区域中心这个定位的新城,只有吴江太湖新城。在几大新城中,只有吴江太湖新城是与吴江市区连成片的,可以算是市区的扩充。其次,吴江在刚刚撤市并区不到10年,还未全面失陷城镇化,吴江乡镇人口一直源源不断的向太湖新城导入。所以,吴江太湖新城天然的就是区域中心。

反观,高新区区域中心短期内还是在狮山,虽然高新区政府搬到了科技城,但是在新区人民眼中,狮山还是区域中心。相城区的区域中心还是元和,短期内很难将高铁新城认为是区域中心。

吴中太湖新城更难被认为是区域中心,吴中区地理狭长,东西横跨80公里,南北最窄只有4公里。这种狭长的地理环境,很难有真正意义上的区域中心。在吴中人民心理上的区域中心,是吴中城南石湖东路一片,曾经的吴县市区。要让吴中人民觉得吴中太湖新城是区域中心,也需要很长时间。

其次,从配套兑现率来看。吴江太湖新城的配套也是在几大新城中最全的。无论是商业、教育、医疗。几个新城中很难有全面超越吴江太湖新城的。虽然吴江参与市区的高中招生,但是吴江自己拥有4所4星级高中。

其实说到底是经济基础决定上层建筑,苏州各区财政独立,建设新城市里不会掏钱。吴江区财政收入远高于相城、吴中、高新三区。加上太湖新城本身就是老市区的延伸,都是松陵街道。重点投入远比其他区分散投入效果要立竿见影。在其他新城还在为大型商业发愁的时候,吴江太湖新城因为商业过剩已经倒闭了一个由政府投资建设的中小型商场了(目前即将改造为奥特莱斯与周围另外3家大型商场差异化竞争)。

综合实力来看:

吴江太湖新城>高铁新城>科技城>吴中太湖新城

商业配套来看:

吴江太湖新城>高铁新城>吴中太湖新城>科技城

教育资源来看:

科技城>吴江太湖新城>高铁新城>吴中太湖新城

产业导入来看:

科技城>高铁新城>吴中太湖新城>吴江太湖新城